Информация о формировании платы граждан Петропавловск-Камчатского городского округа за жилищно-коммунальные услуги в 2010 г.

Общая часть

Регулирование тарифов в сфере жилищно-коммунального хозяйства осуществляется в соответствии со следующими основными законами и нормативными правовыми актами:

1) в части жилищных услуг:

- Жилищным кодексом Российской Федерации;

- постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;

- постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О Порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»;- постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;- кроме того, для определения численности работающих применяется Приказ Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 09.12.99 № 139 «Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда».

2) в части коммунальных услуг:
- Федеральным законом от 30.10.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;
- Постановлением Правительства РФ от 14.07.2008 № 520 «Об основах ценообразования и порядке регулирования  тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса»;
- Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»;
- Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»;

Постановлением Региональной службы по тарифам и ценам Камчатского края № 35 от 14.10.2009 (с учетом последующих изменений №8 от 18.02.2010 для Петропавловска-Камчатского установлены предельные максимальные индексы изменения размера платы граждан за жилое помещение и за коммунальные услуги – 172,8% (при неизменных наборе и объеме потребляемых услуг).

Данные индексы применяются органами местного самоуправления в соответствии с Федеральным законом от 26.12.2005 № 184-ФЗ (в редакции от 25.12.2008).

Определение состава расходов на оказание жилищно-коммунальных услуг и оценка их экономической обоснованности проводятся в соответствии с законодательством РФ, нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере бухгалтерского и налогового учета. Формирование затрат на оказание жилищно-коммунальных услуг производится на основе:
1) планируемого объема производства услуг, работ;
2) нормативной потребности в материальных, трудовых и иных ресурсах, необходимых для выполнения договорного объема и перечня услуг, работ.

Расходы на приобретение товарно-материальных ценностей и оплату продукции, работ и услуг, выполняемых по договорам со сторонними организациями, определяются исходя из:
- регулируемых государством тарифов (цен);
- тарифов (цен), установленных на основании договоров;
-официально опубликованных Минэкономразвития России прогнозных индексов потребительских цен;
- прогнозных индексов изменения цен по отраслям промышленности;
-макроэкономических показателей прогноза социально-экономического развития субъекта РФ с учетом особенностей регионального развития;
- показателей фактически сложившейся динамики уровня цен.

Субъект Российской Федерации устанавливает:
- предельные индексы изменения размера платы  граждан за жилое помещение и коммунальные услуги;
- региональные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг (для начисления субсидий);
- нормативы потребления на услуги по электроснабжению и газоснабжению;
- тарифы на тепловую и электрическую энергию, газ;

Органы местного самоуправления Петропавловск-Камчатского городского округа устанавливают:
- нормативы потребления на водоснабжение и водоотведение стоков, тепловую энергию на нужды отопления;
- тарифы на водоснабжение и водоотведение стоков, а в случае осуществления вывоза ТБО муниципальными организациями - тарифы на вывоз ТБО;
- надбавки к тарифам на услуги организаций коммунального комплекса;
- плату за пользование жилым помещением (плата за наем) для муниципального жилищного фонда, плату за содержание и текущий ремонт для нанимателей жилых помещений, а также собственников жилья, не выбравших форму управления многоквартирных домов.

В целях социальной защиты населения действует система предоставления льгот и субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг. Начисление субсидий осуществляется из расчета региональных стандартов, ежегодно утверждаемых постановлением губернатора Камчатского края (постановление губернатора Камчатского края от 05.02.2010 № 650, начисление льгот - из расчета начисленной платы и площади жилья, определенной нормативно-правовым актом, устанавливающим льготу. В Петропавловск-Камчатском городском округе  указанный вопрос регулируется решением Городской Думы от 26 февраля 2009 года N 106-нд «О мерах муниципальной социальной поддержки граждан при оплате жилого помещения и коммунальных услуг на территории Петропавловск-Камчатского городского округа»

Жилищные услуги

Собственник помещений в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (п.1 статьи 158, п.2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ, далее ЖК, п.28, 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

В состав платы за содержание и ремонт жилого помещения входит плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества. Капитальный ремонт общего имущества проводится за счет собственника жилищного фонда, наниматель вносит плату за пользование жилым помещением (плата за наем), устанавливаемую собственником жилищного фонда (статья 154 ЖК).

Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме осуществляется следующим образом:

1. Управляющая организация подготавливает по каждому многоквартирному дому материалы для рассмотрения их на общем собрании собственников жилья:
-  конкретный перечень услуг и работ, планируемых на предстоящий год, с указанием периодичности и размера финансирования по каждому виду работ (рекомендуемые перечни работ и услуг по содержанию и ремонту жилья приведены в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в приложении 2 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75, приложении 4 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.);
- смету расходов и доходов на содержание и ремонт конкретного многоквартирного дома, в том числе отдельно сметы на текущий и на капитальный ремонт. Объем планируемых работ и услуг зависит от эксплуатационных показателей и потребительских свойств конкретного дома - его состояния с учетом срока эксплуатации и степени физического износа, наличия того или иного вида внутридомового инженерного оборудования, этажности, материала стен и др. особенностей (примерная форма сметы расходов доходов на содержание и текущий ремонт в разрезе по основным видам услуг и работ приведена в приложении 4);
- расчет размера платы за содержание и ремонт жилых помещений с учетом получения планируемых доходов от арендаторов нежилых помещений, размещения рекламы и т.п.

2. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п.17 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

3. После возможной корректировки перечня работ и его утверждения на общем собрании собственники утверждают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения: он определяется на общем собрании с учетом предложений управляющих организаций в размере, обеспечивающем содержание общего имущества, соразмерно перечню утвержденных работ и услуг, указанному в договоре управления, и устанавливается на срок не менее чем один год (п.7 статьи 156, п.2 статьи 158 ЖК, подпункт 2 пункта 3 статьи 162 ЖК, ст.31 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (пункт 1 статьи 44 ЖК). Общее собрание собственников в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (пункт 3 статьи 45 ЖК). Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято путем проведения заочного голосования при соблюдении условий, предусмотренных статьями 47, 48 ЖК. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (пункт 3 статьи 48 ЖК). Подсчет голосов при принятии решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются в соответствии со статьей 46 ЖК.

Аналогичный порядок утверждения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения действует и для товариществ собственников жилья. В ЖК он отражен в разделе VI «Товарищество собственников жилья». В соответствии со статьями 145, 146 ЖК общее собрание членов ТСЖ, являясь высшим органом управления товарищества, утверждает составленные правлением ТСЖ отчет  о финансовой деятельности за прошедший период, сметы расходов и доходов на соответствующий год и размер обязательных платежей.

Укрупненно структуру и состав работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда можно представить следующим образом:

1. Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью  с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния:

а)технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

б) выполнение мероприятий к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

в) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности;

г) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (уборка внеквартирных мест общего пользования - подъездов, чердаков, подвалов, дератизация, дезинсекция) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.

Расходы воды на уборку лестничных клеток, уборку мусоропроводов, а также расходы по электроэнергии для освещения мест общего пользования в многоквартирном доме, тепловой энергии на нужды отопления подъездов не учитываются в стоимости работ по содержанию жилья, так как относятся к коммунальным услугам и в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306, данные расходы учитываются в составе нормативов потребления коммунальных услуг.

2. Текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией. Перечень работ по текущему ремонту общего имущества определяется в зависимости от видов текущего ремонта - непредвиденный (т.ч. содержание АДС) и профилактический.

В состав непредвиденного ремонта (неучтенного планом и требующего немедленного исполнения работ, отсрочка которых не может быть допущена без ущерба для сохранности и нормальной эксплуатации зданий) общего имущества включаются:
- работы, связанные с устранением аварийных ситуаций и их последствий, в т.ч. выявляемые по результатам внеочередных осмотров, связанных со стихийными бедствиями и форс-мажорными обстоятельствами;
- работы, выполняемые по заявкам граждан;
- работы, выявляемые при общем (весеннем) осмотре.

Расходы по непредвиденным ремонтам учитываются в стоимости услуг и работ по содержанию общего имущества дома. Объем непредвиденных работ по текущему ремонту определяются либо по укрупненным нормам (на основании отраслевых методических рекомендаций по нормированию трудовых и материальных ресурсов), либо в стоимостном выражении на основании фактических данных за ряд лет.

В состав профилактического текущего ремонта включаются систематически проводимые работы по предупреждению износа элементов зданий и поддержанию заданных эксплуатационных показателей (характеристик) здания. Расходы на проведение работ по профилактическому текущему ремонту формируют стоимость работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Стоимость работ определяется ресурсным методом, с применением элементных сметных норм на ремонтно-строительные работы.

3. Стоимость услуг по управлению многоквартирным домом, входящую в состав платы за содержание и ремонт жилья необходимо учитывать как отдельную статью затрат. В стоимость услуг по управлению многоквартирным домом рекомендуется включать работы, обеспечивающие выполнение следующих функций:
- планирование работ по содержанию и ремонту переданных в управление объектов;
- планирование финансовых и технических ресурсов;
- осуществление систематического контроля над качеством услуг, работ подрядчиков и за исполнением иных договорных обязательств;
- оплата работ и услуг подрядчиков в соответствии с заключенными договорами и с учетом штрафных санкций за ненадлежащее качество работ и услуг;
- сбор платежей с нанимателей и собственников помещений, в т.ч. за коммунальные услуги;
- взыскание задолженности по оплате ЖКУ;
- ведение технической документации на переданные в управление объекты;
- работа с населением, в т.ч. рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;
- выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения;
- выполнение функций, связанных  с регистрацией граждан (ведение паспортной работы, взаимодействие с органами правопорядка и др.)

Необходимо различать обязательные и дополнительные работы, входящие в перечень услуг по содержанию и текущему ремонту, примерный перечень которых определен приложением 2 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. Если на общем собрании собственники приняли решение об оказании дополнительных услуг (помимо перечня в вышеназванном постановлении это могут быть и другие услуги - например, содержание вахтера, охраны, домофона и т.п.), то расходы на дополнительные услуги должны быть сформированы отдельно. Обслуживание антенны коллективного пользования относится к услугам связи, и также не входит в перечень обязательных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту.

Поскольку такие виды работ и услуг, как содержание мусоропроводов, вывоз твердых или жидких бытовых отходов представляют собой комплекс работ, предусмотренных технологическим процессом, рекомендуется не разбивать стоимость этих работ по видам отдельных входящих в этот комплекс работ, а исходя из объемов и периодичности работ, определять их общую стоимость.

Так, например, в стоимость обслуживания лифтов входит несколько обязательных по технологии составляющих - диспетчеризация, техническое обслуживание, диагностическое обследование, которые могут выполняться различными подрядными организациями. Рекомендуется делать расчет общей стоимости лифтов и учитывать эти затраты отдельной строкой. Стоимость обслуживания лифтов определяется в соответствии с условиями договора со специализированными организациями, как правило, на каждый лифт в зависимости от срока эксплуатации, типа лифта, этажности дома.

Стоимость услуг по вывозу и утилизации ТБО рассчитывают исходя из объемов вывозимого мусора, определяемых по количеству и объему контейнеров, периодичности и других условий вывоза ТБО, устанавливаемых специализированными организациями.

Капитальный ремонт общего имущества проводится для устранения физического износа или разрушения, для восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества.

Стоимость работ по капитальному ремонту определяется в порядке, аналогичном определению стоимости работ по текущему ремонту. Решение об оплате расходов на капитальный ремонт также принимается на общем собрании с учетом предложений управляющей организации о сроках проведения капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования и других условиях проведения капитального ремонта (п. 2 статьи 158 ЖК). Сумма оплаты расходов на капитальный ремонт в зависимости от сроков проведения ремонта может распределяться либо на 12 месяцев, либо по годам - в этом случае капитальный ремонт проводится поэтапно. Федеральным законом от 21.06.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» установлены правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.